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时 间 来源:新华网
        刚刚过去的7月,一则人事变动在长沙的房地产圈引起广泛关注。文雄出任方兴地产(中国)有限公司副总经理、长沙公司总经理。
        这则人事变动之所以牵动各方的神经,是因为方兴地产是梅溪湖片区的一级开发商。这个人士任免被业内解读为梅溪湖“政企合作”开发的一个缩影。
        DTZ戴德梁行副总经理文学认为,政企合作是两种资源的整合,可以达到优势互补的效果。中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授则认为,政企合作,将促进土地一级市场的可持续开发。
        “政企合作”模式需适时进行完善
        2011年1月26日,方兴地产成功中标湖南长沙梅溪湖项目,成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人,就此拉开“政企合作”开发梅溪湖片区的大幕。
        其实“政企合作”开发新城的模式,并不是长沙的独创。放眼全国,“政企合作”最早出现于江苏靖江的滨江新城开发模式,2004年10月,靖江市政府与江苏阳光集团共同成立合资公司——靖江市滨江新城投资开发有限公司,合作开发滨江新城区。南京六合新城、淮南山南新城等地的开发模式都属于“政企合作”开发新城。
       “政企合作联合开发模式在其他城市已经非常普遍,城市新区很多是政企联合开发的结果。成功的经验是可以借鉴的。”DTZ戴德梁行副总经理文学指出。
        中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授对文学的观点表示赞同。但政企合作“必须根据当地的实际情况进行完善”。
        傅沂教授表示,目前全国范围内土地一级市场的常用开发模式主要有两种,“一是政府主导型;二是企业主导型”。前者系由土地储备机构负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续,并通过招标的方式选择企业负责土地一级开发的具体管理及实施。后者系指经过招标方式选择开发企业实施土地开发,政府委托企业负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续并负责组织实施,政府予以配合。
        继长沙梅溪湖之后,方兴地产再度将眼光投向了一级开发,这一次是在青岛西海岸。
        优势:资源整合 有助土地市场可持续开发
        让我们把时间回溯到数年前。2008年6月 长沙大河西先导区挂牌。2009年,大河西先导区成立梅溪湖片区开发建设指挥部,全面启动梅溪湖片区的开发和建设。同年,大河西先导区成立长沙梅溪湖实业有限公司。用不到一年的时间完成梅溪湖东片区3000多户,1万余人的拆迁工作,腾地近万亩。
        2011年,经过一年的谈判,管委会终将梅溪湖一二级联动开发事宜与正在转型中的方兴地产签订了合作协议,同年,中建参股。
        2013年,方兴地产与当时的大河西先导区政府签订《梅溪湖二期开发协议》,正式启动梅溪湖西片区的开发建设,总投资300亿元。
        DTZ戴德梁行副总经理文学认为:“政企合作是两种资源的整合,可以达到优势互补的效果。”文学进一步指出,从新区发展角度来看,政企合作有利于新区整体性规划的落实,市政配套的完善;企业雄厚的实力可以解决新区启动时的资金需求,此外,企业丰富的经验也为新区发展带来先进的理念和开发技术。
        中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授表示,“梅溪湖的开发模式属于企业主导型的模式,这种模式能够解决政府主导型模式的弊端,促进土地一级市场的可持续开发”。
        弊端:企业或产生短视投机行为
        根据方兴地产与大河西先导区政府签订的《梅溪湖二期开发协议》,作为项目的第二投资人,方兴地产将负责完成梅溪湖国际新城二期土地范围内的部份征地拆迁、补偿安置、前期建设工程以及部份其他相关开发工作,涉及资金投入约174.42亿元人民币。
        DTZ戴德梁行副总经理文学表示,政企合作模式也有其弊端,“由于一级市场开发的垄断性,或会影响二级市场运作的平衡性。”
        中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授也表示了同样的担忧,“这种模式由于政府为了提高企业的积极性,有可能放松对企业的监管,使得企业会产生短视投机行为,从而会使得土地一级市场的开发会偏预期轨道,产生不良后果。
 


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